Perguntas Frequentes sobre
Imóveis Retomados

Imóveis retomados são propriedades que foram devolvidas aos bancos ou instituições financeiras quando o antigo proprietário não conseguiu manter o pagamento do financiamento. Esses imóveis são então colocados à venda, geralmente com preços abaixo do valor de mercado, representando uma excelente oportunidade de investimento. Em Goiás e no Entorno do DF, esse mercado é especialmente aquecido devido ao crescimento urbano da região.

Os bancos não têm interesse em manter imóveis em seu patrimônio, pois isso gera custos de manutenção, IPTU e outros encargos. Por isso, oferecem descontos significativos — que podem chegar a 60% — para acelerar a venda e recuperar parte do crédito concedido. Na região de Goiânia e Entorno, onde o mercado imobiliário é dinâmico, os bancos buscam liquidez rápida.

Sim! Qualquer pessoa física ou jurídica pode adquirir um imóvel retomado. Não é necessário ser cliente do banco que está vendendo. Basta ter a documentação em dia e, caso opte por financiamento, ter crédito aprovado. Atendo compradores em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Valparaíso de Goiás, Luziânia, Cocalzinho de Goiás e Caldas Novas.

Imóveis retomados são vendidos diretamente pelos bancos, com preço fixo e processo mais simples. Já os imóveis de leilão passam por um processo de lances competitivos, onde o maior lance vence. Nos retomados, você negocia diretamente com a instituição, sem disputa com outros compradores. Em Goiás, ambas as modalidades são reguladas pela Lei 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária).

O processo envolve: 1) Identificação do imóvel ideal; 2) Análise documental completa (matrícula no CRI, certidões, débitos); 3) Envio da proposta ao banco; 4) Aprovação e assinatura do contrato; 5) Registro em cartório. Em Goiânia, o registro é feito em um dos 4 Cartórios de Registro de Imóveis (1º ao 4º RIGO). Em Aparecida de Goiânia, Valparaíso, Luziânia e demais cidades, cada uma possui seu próprio cartório. Com minha assessoria, acompanho você em todas as etapas.

Sim! A maioria dos bancos permite financiar imóveis retomados em até 80% do valor, com prazos de até 35 anos. A Caixa Econômica Federal, que possui agências em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Valparaíso e Luziânia, é uma das principais instituições que trabalham com financiamento de imóveis retomados. Muitas vezes é possível financiar pelo próprio banco que está vendendo o imóvel.

O prazo médio em Goiás é de 30 a 90 dias, dependendo da complexidade do caso. Compras à vista tendem a ser mais rápidas (30-45 dias). Quando há financiamento, o prazo pode se estender para 60-90 dias devido à análise de crédito e avaliação do imóvel. O registro nos cartórios de Goiânia (1RIGO, 2RIGO, 3RIGO, 4RIGO) costuma levar de 15 a 30 dias após a assinatura.

Sim! O uso do FGTS é permitido para compra de imóveis retomados, desde que o imóvel atenda aos requisitos do programa (valor máximo de avaliação, localização em área urbana, e que seja sua primeira propriedade ou você não tenha financiamento ativo). As regras são as mesmas para Goiânia, Aparecida, Valparaíso, Luziânia, Cocalzinho e Caldas Novas. Entre em contato para verificarmos as possibilidades específicas do imóvel que você tem interesse.

O registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da circunscrição onde o imóvel está localizado. Em Goiânia, existem 4 cartórios (1º ao 4º RIGO) divididos por regiões. Aparecida de Goiânia possui o Registro de Imóveis e 1º Tabelionato (Rua Abrão Lourenço de Carvalho). Valparaíso tem seu cartório no Parque Esplanada III. Luziânia possui 2 circunscrições (1ª na Vila Juracy e 2ª na Av. Marginal). Oriento você sobre o cartório correto conforme a localização do imóvel.

Os principais riscos incluem: dívidas ocultas (IPTU, condomínio), problemas na documentação, imóvel ocupado pelo antigo morador, e questões judiciais pendentes. No Entorno do DF (Valparaíso, Luziânia, Novo Gama), é comum encontrar casos de ocupação irregular ou loteamentos não regularizados. Em Cocalzinho de Goiás, é importante verificar a situação fundiária de terrenos rurais. Por isso, a análise documental prévia é fundamental. Com minha assessoria, verifico todos esses pontos antes de você fazer qualquer proposta.

Alguns imóveis retomados podem estar ocupados pelo antigo proprietário ou inquilinos. Nesses casos, é necessário um processo de desocupação, que pode ser amigável ou judicial. Em Goiás, esse processo tramita nas Varas Cíveis de cada comarca (Goiânia, Aparecida, Valparaíso, Luziânia). Sempre analiso essa situação antes de recomendar um imóvel, para que você saiba exatamente o que esperar e os prazos envolvidos.

Realizo uma análise completa que inclui: verificação da matrícula atualizada no CRI (Cartório de Registro de Imóveis), certidões negativas de débitos municipais (IPTU nas prefeituras de Goiânia, Aparecida, Valparaíso, Luziânia, Cocalzinho ou Caldas Novas), certidões de ações judiciais no TJ-GO (Tribunal de Justiça de Goiás), verificação de ônus reais, e análise de condomínio em aberto. Só recomendo a compra quando tudo está regularizado.

Os bancos vendem os imóveis no estado em que se encontram, sem garantias adicionais. Por isso, é essencial contar com um profissional que faça a análise completa antes da compra. Verifico a matrícula no cartório competente, débitos nas prefeituras locais, e situação jurídica no TJ-GO. Minha assessoria existe justamente para proteger você desses riscos.

Sim. Goiânia e Aparecida de Goiânia possuem estrutura de registro e fiscalização mais consolidada. Já no Entorno do DF (Valparaíso, Luziânia, Novo Gama), é mais comum encontrar loteamentos irregulares ou áreas com pendências fundiárias. Em Cocalzinho de Goiás, terrenos rurais exigem atenção especial quanto à documentação. Por isso, a análise prévia é ainda mais importante nessas regiões. Oriento você sobre as particularidades de cada cidade.

Além do preço de compra, considere: ITBI (Imposto de Transmissão), registro em cartório, eventuais débitos de IPTU e condomínio em atraso, e custos de reforma se necessário. As alíquotas de ITBI variam por município: Goiânia 2%, Aparecida de Goiânia 2,5%, Valparaíso 2%, Luziânia 2%, Cocalzinho 2%, Caldas Novas 2% (com campanhas de desconto para 1%). Os custos de cartório seguem a tabela do TJ-GO (Provimento 179/2025) e variam conforme o valor do imóvel. Faço um levantamento completo desses custos para você ter clareza total do investimento.

As alíquotas oficiais de ITBI são: Goiânia 2% (Lei Complementar 344/2021), Aparecida de Goiânia 2,5% (com campanhas temporárias de redução), Valparaíso de Goiás 2% (Lei 062/2012), Luziânia 2% (Lei 4.435/2022), Cocalzinho de Goiás 2%, e Caldas Novas 2% (programa Quita Caldas oferece desconto de 50%, reduzindo para 1% em períodos específicos). O imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. Oriento você sobre o cálculo exato conforme o município.

Os custos de cartório em Goiás seguem a tabela do TJ-GO (Tribunal de Justiça de Goiás), atualizada pelo Provimento Conjunto 179/2025. O valor varia conforme o preço do imóvel, seguindo uma tabela progressiva. Além dos emolumentos, o boleto inclui taxas do Judiciário, Ministério Público, ISS (5%) e fundos estatais. Em média, o custo total fica entre 1% e 2% do valor do imóvel. Posso calcular o valor exato para o imóvel que você tem interesse usando a calculadora oficial de emolumentos de Goiás.

Os descontos variam de 20% a 60% em relação ao valor de mercado. Em Goiânia, onde o m² em bairros nobres como Setor Marista custa R$ 11.027 e Jardim Goiás entre R$ 9.192 e R$ 10.388, a economia pode ser muito significativa. Em Aparecida de Goiânia, Valparaíso e Luziânia, onde os valores são mais acessíveis, o desconto também é atrativo. Em Caldas Novas, imóveis para investimento turístico com desconto representam excelente oportunidade. Em média, meus clientes economizam cerca de 40%.

Sim! Além de comprar abaixo do valor de mercado, você pode: morar e já ter patrimônio valorizado, alugar e obter renda passiva, ou revender com lucro. Em Goiânia, que é o 3º maior mercado imobiliário do Brasil e teve valorização de 11,49% em 2024, o potencial é grande. Em Valparaíso e Luziânia, a proximidade com Brasília garante demanda por aluguel. Em Caldas Novas, com 4 milhões de turistas/ano, imóveis para temporada têm alta rentabilidade. Muitos investidores compram imóveis retomados justamente pela margem de valorização imediata.

Depende do seu objetivo: Goiânia é ideal para moradia de alto padrão e valorização patrimonial (bairros como Marista, Bueno, Jardim Goiás). Aparecida de Goiânia oferece melhor custo-benefício e crescimento populacional. Valparaíso e Luziânia são excelentes para renda de aluguel (proximidade com Brasília). Caldas Novas é perfeita para investimento turístico (aluguel por temporada com alta ocupação). Cocalzinho de Goiás é indicado para terrenos e chácaras. Analiso o melhor perfil de investimento conforme seu objetivo.

Entre em contato comigo para conversarmos sobre as condições de atendimento e como posso ajudar você na compra do seu imóvel retomado em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Valparaíso de Goiás, Luziânia, Cocalzinho de Goiás ou Caldas Novas.

Ofereço busca personalizada de imóveis conforme seu perfil, análise documental completa (matrícula no CRI, certidões do TJ-GO, débitos municipais), verificação de débitos e pendências, orientação sobre financiamento e uso do FGTS, cálculo de ITBI e custos de cartório conforme a cidade, envio e acompanhamento de propostas, e suporte durante todo o processo até o registro final. Atendo em Goiânia, Aparecida de Goiânia, Valparaíso de Goiás, Luziânia, Cocalzinho de Goiás e Caldas Novas. Entre em contato para conversarmos sobre como posso ajudar você.

É muito simples! Entre em contato comigo pelo WhatsApp (61) 99934-2172 ou pelo formulário do site. Vamos conversar sobre o que você procura — tipo de imóvel, região (Goiânia, Aparecida, Valparaíso, Luziânia, Cocalzinho ou Caldas Novas), faixa de preço, se é para morar ou investir — e eu faço uma busca personalizada nas melhores oportunidades disponíveis em cada cidade.

Atendo nas seguintes cidades de Goiás: Goiânia, Aparecida de Goiânia, Valparaíso de Goiás, Luziânia, Cocalzinho de Goiás e Caldas Novas. Conheço profundamente o mercado imobiliário de cada região, os cartórios locais, as particularidades de cada prefeitura, e as melhores oportunidades de cada cidade. Entre em contato para verificarmos as oportunidades disponíveis na região que você tem interesse.

Sou corretor credenciado com CRECI 31675 ativo, especialista em imóveis retomados em Goiás. Tenho experiência no mercado imobiliário da região, conhecimento dos cartórios de Goiânia (1º ao 4º RIGO), Aparecida, Valparaíso e Luziânia, e das particularidades de cada município. Ajudo compradores e investidores a realizarem negócios seguros com análise documental completa, verificação de débitos nas prefeituras locais, e acompanhamento profissional em todas as etapas.

Caldas Novas é a maior estância hidrotermal do mundo e recebe cerca de 4 milhões de turistas por ano. A cidade tem ocupação hoteleira de 100% em alta temporada e forte demanda por aluguel de temporada o ano todo. Imóveis retomados em Caldas Novas são excelentes para investimento turístico, com alta rentabilidade através de locação por temporada. Além disso, o município oferece o programa Quita Caldas, que reduz o ITBI de 2% para 1% em períodos específicos, diminuindo os custos de aquisição.